Nakon kupovine zemljišta, njegovog nasipanja i djelomičnog uređenja, već u februaru 2021. smo odlučili da tražimo arhitektu.
Zaključili smo odmah na početku, da zbog prirode našeg onlajn posla, te naših navika, idealno bi bilo da nađemo arhitektu sa kojim nećemo morati da se sastajemo za svaku sitnicu, nego da informacije razmjenjujemo elektronskim putem.
Prvo smo kontaktirali lokalnog arhitektu u Brodu kojeg lično poznajemo, međutim zbog njegovog iseljenja za Sjedinjene američke države, taj plan je brzo otpao.
Ipak, lokalni arhitekta kad je čuo šta i kako želimo da pravimo, nam daje preporuku za kolegu iz univerzitetskih dana, Aleksandra Cvijanovića iz Doboja. Sa njim stupamo u kontakt, nekad u februaru 2021.
Već tokom razmjene početnih e-mail poruka, te nakon samo jednog telefonskog poziva, zaključujemo da je Aleksandar Cvijanović čovjek za nas.
Na prvu je ostavio utisak kao racionalan, staložen, otvoren i strpljiv čovjek. Vodio nas je kroz proces, pitao, sugerisao, odgovarao.
Kako smo prethodnih godina mnogo vremena proveli razmišljajući o budućoj kući, imali smo dosta detalja već ustanovljenih i oni su izgledali ovako nekako:
- kuća treba da bude moderna sa ravnim krovom
- kuća treba da ima dvije zone (dnevnu u prizemlju, spavaću na spratu)
- dnevna zona treba da bude otvorenog koncepta (dnevna soba, trpezarija i kuhinja sve u jednom)
- kuhinja treba da ima mjesta za kuhinjsko ostrvo
- kuhinja treba da ima prostranu i pristupačnu ostavu
- stepenište za sprat mora biti ravno bez preloma
- sjeverna strana kuće treba da ima minimalno prozora ili da ih nema nikako
- južna strana kuće treba da ima velike staklene stijene
- kuća ne treba imati balkone
- spavaće sobe trebaju imati ormare u koje uđeš (walk in)
- trebamo dvije dječije i spavaću sobu na spratu
- kupatilo treba da ima i tuš i kadu
- kuća treba da ima podno grijanje i kotlovnicu za toplotnu pumpu
- sve sobe treba da budu relativno prostrane (za balkanske standarde)
- kuća treba da bude planirana u nisko-energetskom standardu
- garaža treba biti u sklopu kuće za dva automobila
Pored ovih „ciljeva“ arhitekti smo pokazali par vizuelnih prikaza kuća koje nam se dopadaju, kao i poseban osvrt na detalje koji nam se ne dopadaju: nepotrebni balkoni, hladni mostovi, „ukrasni zidovi“ i „ukrasni stubovi“.
Idejni projekat
Arhitekta je nakon određenog vremena ukapirao šta hoćemo i dobili smo idejni projekat potreban za dobijanje lokacijske dozvole.
Saglasnosti i lokacijska dozvola
Poslije dobijanja idejnog projekta i prikupljanja svih potrebnih saglasnosti: od komšije (kojem smo se primakeli na 2 metra), telekoma, elektrodistribucije, komunalca i „Telrada“, te nakon što smo pripremili stručno mišljenje i urbanističko-tehničke uslove, sve to smo priložili uz zahtjev za izdavanje lokacijske dozvole u Opštini Brod. Nakon nekih 20tak dana, bez nekih većih peripetija, dobili smo lokacijsku dozvolu.
Sa lokacijskom dozvolom i imajući sve naše sugestije na umu, arhitekta je pristupio izradi glavnog projekta kuće.
Dok je arhitekta završavao projekat, odlučili smo da postavimo ogradu sa stražnje strane placa, jer smo imali problem sa nepoznatim licima koji istresaju građevinski otpad i smeće u obližnji šumarak. Takođe izgradnja temelja za ogradu je bila prilika da izlijemo betonski vodovodni šaht, a za šta smo angažovali lokalnog majstora gospodina Vladu Rakića.
Tokom sledećih osam mjeseci razmjene e-mailova, dopuna i sugestija, arhitekt (tokom jula 2022. završava idejni plan kuće bruto veličine 273 m2. Za potrebe ovog bloga prvi renderi i vizuelni prikaz kuće izgledaju ovako.
Sam projekat je poprilična “knjižurina” koja se sastoji od četiri dijela glavna dijela:
- arhitektonske faze;
- konstrukcijske faze;
- projekta vodovoda i kanalizacije;
- projekta elektro instalacija;
- te prateće dokumentacije propisane zakonom
Iako kod nas skoro niko ne radi rekuperaciju i ventilaciju na porodičnim kućama, niti razmišlja nešto posebno o rasvjeti, odlučili smo da se raspitamo još o mašinskom projektu i projektu rasvjete, a o čemu ću vjerovatno napisati dodatne članke.
Odlučili smo da kontaktiramo firme za izgradnju i prije nego podnesemo zahtjev za građevinsku dozvolu, jer smo čuli da je većina majstora poprilično bukirana sa poslom. Ipak o ovome možete čitati više u sledećem koraku.
Građevinska dozvola
Jednom kada smo dobili sve potrebne saglasnosti, urbanističko tehničke uslove, glavni projekat, reviziju projekta i elektro-energetsku saglasnost došli smo do situacije da ne možemo predati zahtjev za građevinsku dozvolu jer nismo pretvorili zemljište iz poljoprivrednog u gradsko građevinsko. To se radi na cjelokupnu parcelu na kojoj se gradi, po renti koju je odredila Opština.
Poslije uplate takse u iznosu od 511 KM (706 m2) za konverziju zemljišta, potrebna dokumentacija je bila gotovo za samo dva dana.
Nakon toga sledeću dokumentaciju za građevinsku dozvolu smo predali u Opštinu:
- lokacijske uslove;
- dokaze o riješenim imovinsko-pravnim odnosima;
- glavni projekat u dva primjerka;
- izvještaj o reviziji glavnog projekta člana 114. Zakona o uređenju prostora i građenju;
- elektroenergetsku saglasnost za podzemni priključak struje;
Nakon predavanja zahtjeva, Opština nam je izračunala troškove uređenja gradskog građevinskog zemljišta koje za našu zonu iznosi 16 KM po m2 korisne stambene površine, te jednokratnu rentu (naknadu za prirodne pogodnosti) koja za našu zonu iznosi 20 KM po m2 korisne stambene površine.
Dodatno smo morali platiti i 0,3 % od predračunske vrijednosti građevinskih radova za finansiranje programa poslova premjera i uspostavljanja katastra nepokretnosti propisanu članom 5. Zakona o finansiranju poslova premjera i uspostavljanja katastra nepokretnosti (“Sl. glasnik Republike Srpske”, br. 20/07).
Trebam napomenuti da smo elektroenergetsku saglasnost čekali bezobrazno dugo, skoro dva mjeseca. Dok je sama opština odradila svoj dio za 15tak dana.
Građevinsku dozvolu smo dobili nekad u januaru 2023, a zatim smo pristupili donošenju finalne odluke izbora majstora.
Ukupan trošak građevinske dozvole, idejnog i glavnog projekta i svih taksi je izašao na 10000 KM (5000 eura).
